NAJČEŠCA POSTAVLJANA PITANJA PRI KUPOPRODAJI LUKSUZNE NEKRETNINE

1. KOJE SU NAJBOLJE LOKACIJE ZA ŽIVOT U BEOGRADU?

Predlažemo da kupite kuću ili vilu u rezidencijalnim delovima grada kao što su Senjak i Dedinje, naročito ako ste sa porodicom i ukoliko se odlučujete za život u kraju sa puno zelenila.Prednost ovih lokacija pored puno parkova je i dobra povezanost sa centrom grada,blizina internacionalnih škola kao i kvalitet vazduha s obzirom da se radi o jednoj od najviših tačaka grada Beograda.Takodje ne treba zaboraviti da se najveći broj diplomata odlučuje za kupovinu stanova i kuća upravo na ovim lokacijama.Kupiti vilu u ovom delu grada je pun pogodak. Ukoliko želite da kupite luksuzan stan a volite život u urbanijem delu grada odlučite se za centar grada Beograda (pre svega za deo oko Knez Mihajlove ulice a zatim stari deo grada Dorćol i Vračar). Prednost urbanog života jeste upravo blizina kafića (po kojima je Beograd poznat) restorana,pozorišta,bioskopa ali i parkova od koji su najlepši Kalemegdanski i Tasmajdanski i na kraju blizina reka Save i Dunava. Ako se odlučite da budete vrlo blizu poslovnog centra grada, preporučujemo Novi Beograd,Bežanisku Kosu i Zemun ,blizina reka Save i Dunava i dobra komunikacija sa centrom grada daju ovoj lokaciji na atraktivnosti.Puno novih zgrada i stanova za iznajmljivanje i prodaju postoji na Novom Beogradu dok su Bežaniska kosa i Zemun pretežno delovi izgradjeni sa kućama (tipskim). Vrlo traženi su i manje atraktivni delovi grada,kao što su Voždovac ,Banovo brdo(posebno izdvajamo ovaj deo grada gde za vrlo pristojan novac mozete iznajmiti ili kupiti odličnu kuću i naći sve što ima i na Senjaku i Dedinju kao .Najveci prednost jeste i park Košutnjak) i Crveni krst (veliki broj novih stanova za izdavanje i prodaju je danas na tržištu na lokacijama kao što su Crveni krst i Voždovac).

2. KOJE SU NAJBOLJE LOKACIJE ZA POSLOVANJE U BEOGRADU?

Predlažemo da kupite svoj poslovni prostor u novom poslovnom delu Beograda poznatijem kao Novi Beograd.Dobra komunikacija sa centrom grada, auto putem i Beogradskim aerodromom čini Novi Beograd odlicnim poslovnim ambijentom.Puno novih poslovnih i stambenih zgrada I stanova za iznajmljivanje I prodaju postoji na Novom Beogradu.Nove zgrade su uglavnom sa 24h obezbedjenjem i parkingom.Ukoliko želite da napravite pauzu za vreme posla najpoznatiji beogradski restorani splavovi na reci imaće čast da vas ugoste.U rezidencijalnim delovima grada kao što su Senjak i Dedinje, postoje uglavnom kuće koje su adaptirane za poslovni prostor i što samo po sebi daje prednost jer imate neograničenu mogućnost parkinga a nalazite se u jako mirnom delu grada. Ukoliko želite da kupite luksuzno adaptiran stan u kancelarije ili poslovni prostor i da budete u centru zbivanja okruženi svim državnim institucijama odlučite se za centar grada Beograda (pre svega za Deo oko Knez Mihajlove ulice zatim stari deo grada Dorćol, I Vračar).

3. KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA PRI KUPOPRODAJI?

Agencijska provizija za usluge posredovanja prilikom kupoprodaje iznosi 3% od dogovorene kupoprodajne cene .Plaća se prilikom potpisivanja predugovora odnosno davanja kapare.

4. KOLIKI JE POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA I KO GA PLAĆA?

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republicke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen

5. DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAÐAM PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Da! Ako ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2 porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Takođe na svakog člana porodičnog domaćinstva koji ne poseduje nekretninu, a živi sa vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15 m2.

6. KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Zakonski rok za prijavu placanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. Poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda (R.U.J.P.) – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog Ugovora potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja za Prodavca – znači Ugovor (u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pečatom R.U.J.P. na istom.

Obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz R.U.J.P. kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na promet.

7. DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U SRBIJI?

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.

8. PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONA, STRUJE I INFOSTANA

PTT priključak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

Prenos prava korišćenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu.

Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

9. GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Overava se u mesno nadležnom sudu.Cinu overe moraju prisustvovati licno obe ugovorne strane.

10. KAKO UKNJIZITI NEPOKRETNOST?

Predmetna nepokretnost mora biti snimljena i ucrtana, kao i da za istu postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup. Prosto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti određenih opština, odnosno, preduzeća-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.

11. KAPITALNA DOBIT

Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 10%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti.

Oslobađanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti kojom rešavate stambeno pitanje i to u roku od 90 dana od dana prodaje stana.

12. ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

13. OBAVEZE PRODAVCA

Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zaključenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zaključno sa prethodnim mesecom, Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon.

Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom. Obaveza Prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slucaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

14. OBAVEZE KUPCA

Kupac je u obavezi da plati posredničku proviziju, sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.

15. PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI

Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

• odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uviđaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;
• odlazak u agenciju i overa Kupoprodajnog ugovora u sudu
• isplata kupoprodajne cene u banci;
• dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanicna primopredaja kljuceva.